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楼市调控风险分化:大浪退去才知道谁在裸泳

来源:和讯    时间:2017-07-11 18:07

大浪退去,才知道谁在裸泳。“限购闭环”包围之下,环京楼市似乎率先褪去了投资客眼中的光环。

今年3月以来,楼市调控政策不断升级,而环京区域凭借地理优势垒起的高价市场,自然成为调控的重中之重。在高强度的限购组合拳之下,环京区域的房地产市场终于降温。有机构发布的《6月住宅成交报告》显示,6月,50城市新建商品住宅成交面积环比减少5%。一线城市降温最明显,廊坊等环京城市成交领跌全国。

6月2日,廊坊市再度加码调控,明确规定外地人买房要有三年及以上社保。而6月新建商品住宅成交面积大幅回落,更是跌至10.23万平方米,创下近一年的新低。作为环京地区中的最主要的区域,廊坊市场的迅速降温代表着整个环京区域的成交走弱。

三年前,环京楼市的第一轮火爆来自京津冀尤其是“副中心”的传说。而三年后,环京楼市的又一次疯狂来自投机客对千年大计雄安不怀好意的念想。不仅雄安拒绝了非理性投资,任何没有市场根基的“大厦”都很难在大浪退去时蒙混过关。

在过去一年,环京区域房价不断跳涨,廊坊市下属北三县(三河市、大厂县、香河县)及固安、永清等地商品房销售价格普遍翻番,随着区域限购的进一步紧缩,加之北京(楼盘)限购的持续,投资客退场、购房人急速减少,让有着庞大货源的环京楼市陷入尴尬。

这片区域大量房地产开发项目披着“产业新城”的皮囊硬闯市场。极低的地价和快速上涨的房价,让开发商火速出手。而看准了环京概念的投资客蜂拥而上,过热的市场情绪迅速凝结,早已压过当地经济发展水平、刚需等并不匹配的冰冷现实。

环京区域本是四五线城市,部分价值区域在京津冀协同发展的助燃下,成了“新北京”,从而实现了鲤鱼跃龙门。围绕着协同发展,环京区域的房地产市场也形成了北三县的“行政副中心板块”、廊坊的“第二机场板块”和涞水的“产业新城板块”。而其余区域协同发展政策微利区或非直接作用区域,仍然保持四五线城市的身份,主要任务是去库存。事实上,京津冀楼市的实际走向,也佐证了此种分化。

在分化之下,投资与投机之间的距离,或许只有一张纸,这样的风险随时都会被“捅破”。

一个区域的实际发展,是该区域房产保值与否的根本影响因素。房地产市场的健康发展依赖于产业发展支持下的长期理性,因为产业的培育及人口红利的释放并非朝夕之功。北京产业疏解中,主要产业承接地廊坊、保定(楼盘)及天津(楼盘)滨海等地,在合理规划建设中将迎来循序渐进的产业加成,而产业的背后也带动着人口的流动。短期疯狂的躁动,注定只能在短期疯狂。

楼市调控风险分化:大浪退去才知道谁在裸泳