ad1

楼市调控“组合拳”效应显现

来源:和讯    时间:2017-06-27 13:52

楼市已经明显降温,这与调控有着密不可分的关系。那么调控是如何精准打击房价的非理性上涨,总结下来“组合拳”主要有四大战术,即重拳出击、连续出拳、精准打击和全面覆盖。

文/本刊记者 甄爱军

楼市明显降温

楼市已明显降温,调控效果非常明显。

从目前来看,楼市成交量因为调控,已经大幅回落。根据中国指数研究院公布的最新数据显示,在过去一周(6月5日~11日,以下同),包括北京(楼盘)、南京(楼盘)、东莞(楼盘)等在内的21个监测城市,成交环比虽然上涨12%,但同比下滑17.3%。其中,一线城市成交状况已处于低迷态势,如北京和深圳(楼盘)在过去一周成交量仅为8.8万平方米和6.3万平方米,不到正常水平的一半。

而从更大范围来看,楼市成交状况也出现了明显的下滑迹象。5月份,易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2536万平方米,环比减少5%,同比减少16%。从环比数据看,目前已经出现了连续两个月的环比下跌。

当然,从房价的变化情况来看,也不难得出楼市降温的结论。根据中国指数研究院公布的数据显示,在5月份,上海(楼盘)、广州(楼盘)和深圳三大一线城市中,住宅均价除了广州环比微涨0.33%之外,上海和深圳分别回落3.11%和0.20%。此外,热点二线城市中,杭州(楼盘)住宅均价环比下跌1.91%,南京和福州(楼盘)环比上涨,但涨幅仅为0.43%和0.64%,与快速上涨时期动辄6%以上的环比涨幅,不可同日而语。

成交量的连续下滑,说明政策调控作用已经显现。自2016年3月深圳、上海率先推出调控政策以来,并与去年9月份开始加码,调控政策不断收紧。随着调控效应的释放,市场明显降温。

调控效应显现

这一轮调控,政府打出了一套漂亮的“组合拳”,其中包括重拳出击、连续出拳以及精准打击等多种具体战术,房价过快上涨态势因此而被成功遏制住,也扭转了以往“越调越涨”的尴尬局面。

重拳出击

以“重拳”实施重击,包括限购、限贷、限售等为主的“三限”措施,让投资性需求完全退出市场。

以限购、限贷为主的调控措施,把投机性需求完全“挤出”市场。据了解,限购、限贷已经成为大多数参与调控城市基本采用的调控手段,通常的做法是,本地人限购两套、外地人限购一套,二套房贷利比例提高到5成以上,利率上浮1.2倍,超过两套者停止发放房贷。

限售成为近期新一轮调控升级主要手段。继限购、限贷后,限售模式已经成为当前引导房地产市场购买行为,保持房地产市场稳定的重要手段。自今年3月厦门(楼盘)率先针对个人出台限制交易的措施,明确新购买住房的,需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿,限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线蔓延,5月郑州(楼盘)、南京、长沙(楼盘)、无锡(楼盘)、嘉兴(楼盘)、南宁等城市加入限售行列,全国已经有超过30个城市实行限售措施。多数城市明确新购买住房的,需取得产权证后满2~3年方可上市交易,部分地区分类限制,主要限制非本地户籍购房再交易转让。

连续出拳

连续出手调控,也成为抑制房价过快上涨的一个重要策略。

如深圳在2016年3月首次出台调控政策之后,尽管一定程度上降低了成交量,但房价仍一路狂奔,于是在2016年9月份,开始加码升级调控。在当年11月,在此前基础上进一步收紧了楼市政策,提高购房资格或贷款门槛。

而类似的剧情不断重复。记者梳理各地调控过程发现,几乎每个城市都出台了数轮调控政策,多角度、大范围对房价过快上涨态势施压。除了一线城市之外,热点城市中的南京、杭州、合肥(楼盘)、厦门等均是如此,即便是三四线城市如嘉兴、昆山(楼盘)等,都有过类型的情形。

精准打击

与以往调控“一刀切”有着明显不同的是,在“分类指导、因城施策”总体调控思路的要求下,这一轮调控实现了“精准打击”,因而既有效抑制了房价非理性上涨,又没有影响到库存高企的三四线城市去库存进程。

据了解,在这一轮调控中,成为全国房价上涨“领头羊”的深圳和上海率先推出调控措施,在2016年3月25日,深圳市就发布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的调控政策,打响了新一轮楼市调控的第一枪。也就在同一时间,上海出台“沪九条”,非沪籍购房社保年限提高至5年,且二套房首付不低于五成、非普宅不低于七成等。其时,两大一线城市成为国内房价标杆城市,尤其是深圳,均价更是突破5万元/平方米、年涨幅接近60%,单价每平方米10万元+项目遍地开花的情况下,在这两个城市率先实施调控,释放了强烈的暗示意味,即率先调控过热城市。

果不其然,随后的调控轨迹明显是循着这个思路展开的。随后,一线城市调控加剧,而包括南京、合肥、厦门、苏州(楼盘)、杭州等热点城市在逐步纳入调控范围;再后来,一些受需求溢出而导致房价暴涨的环一线周边小城市如昆山、嘉兴、廊坊、固安等城市,也进入调控阶段。

全面覆盖

调控覆盖面积之大,也超过了以往,因此调控效果更为明显。

这一轮调控,除了新建商品住宅市场之外,还包括土地市场、二手房市场甚至包括住房租赁市场等,形成全方位调控态势,除了精准度很高之外,覆盖面也很广。就土地市场而言,各地均出台调控措施,防止土地价格非理性上涨,比如采取“熔断制”等等。为了完善住宅供应体系,国家出台政策发展住宅租赁市场,鼓励资本进行投资,甚至出台政策规范租赁行为,以便让消费者有更多选择。

楼市调控“组合拳”效应显现